Ulubione
  1. Strona główna
  2. ANALIZA ZMIENNOŚCI CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

ANALIZA ZMIENNOŚCI CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

39,00 zł
35,10 zł
/ szt.
Oszczędzasz 10 % ( 3,90 zł).
Autor: Łukasz Mach
Kod produktu: 978-83-8030-444-4
39,00 zł
35,10 zł
/ szt.
Oszczędzasz 10 % ( 3,90 zł).
Dodaj do ulubionych
Łatwy zwrot towaru w ciągu 14 dni od zakupu bez podania przyczyny
ANALIZA ZMIENNOŚCI CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO
ANALIZA ZMIENNOŚCI CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

[[[separator]]]

WPROWADZENIE

 

Zjawiska ekonomiczne cechują się zmiennością o charakterze cyklicznym. Aktywność gospodarki jako całości to okresy rosnącego i wysokiego tempa wzrostu oraz okresy jego osłabienia, a czasem kryzysów. Na cykliczny charakter rozwoju gospodarki jako całości nakłada się cykliczność funkcjonowania niektórych jej sektorów, które mają charakter sezonowy – szczególnymi przypadkami są rolnictwo i sektor nieruchomości [1]–[3]. Ich zmienność jest związana z charakterem zmian koniunktury i w związku z tym, z popytem w innych gałęziach i sektorach. Ta cykliczność, zwana periodycznością, jest widoczna również na rynkach finansowych, szczególnie na giełdzie, gdzie dodatkowo obserwuje się zmiany o charakterze chaotycznym [4]–[8]. Sektor nieruchomości, jako wielowymiarowa kategoria badawcza, może być rozpatrywany m.in. w ujęciu technicznym, przestrzennym czy ekonomicznym [9]–[16]. W ujęciu ekonomicznym sektor ten należy rozumieć jako możliwość alokacji zasobów, z jednoczesną interakcją strony popytowej i podażowej. Bieżące i oczekiwane parametry strony popytowej i podażowej znacząco wpływają na rynek lokat oraz rynek najmu na rynku nieruchomości mieszkaniowych [14], [15], [17], [18]. Rynki lokat i najmu mają bezpośrednie oddziaływanie na rynek budowlany, który w połączeniu z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych tworzy spójną całość, czyli sektor nieruchomości. Rynki te są swego rodzaju łącznikiem kupujących (klientów) oraz budujących zasoby mieszkaniowe (deweloperów czy inwestorów indywidualnych). Zbadanie wybranych zależności czasowych, częstotliwościowych oraz czasowo-częstotliwościowych w sektorze nieruchomości, a w szczególności na rynku budownictwa mieszkaniowego, ma istotne znaczenie dla przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Analizy czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa mogą być podstawą w procesie podejmowania decyzji, który ma miejsce w realnej sferze gospodarowania. Zrównoważony rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego wymaga zharmonizowania różnych realizowanych w nim działań, od wydania pozwolenia na budowę, poprzez realizację procesu budowy, do finalnego przekazania nieruchomości nabywcy. Należy również zauważyć, że stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych jest, w gospodarce rynkowej, kluczowy w utrzymaniu stabilności zarówno finansowej, jak i makroekonomicznej [19], [20]. Parametry rynku budownictwa mieszkaniowego, w szczególności w obszarze analiz rynkowych, bezpośrednio odzwierciedlają stan gospodarki i pozwalają na umiejscowienie jej w cyklu koniunkturalnym [15], [21]–[23]. Odwzorowanie stanu gospodarki oraz identyfikacja fazy cyklu koniunkturalnego pozwala na zmniejszenie ryzyka popełnienia błędu decyzyjnego [24], [25]. Jeśli z analizy rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych można wnioskować, że stan gospodarki jako całości jest dobry, to prawdopodobnie zwiększą się działania inwestycyjne na tym rynku. Natomiast gdy gospodarka jest w okresie recesji, wówczas będzie to miało również odzwierciedlenie w wyhamowaniu aktywności inwestycyjnej [26]. Rozważając dalej, jeśli stan rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa na kondycję całej gospodarki, a kondycja ta implikuje decyzje w wielu wymiarach realnej sfery gospodarowania, to kluczowe wydają się pytania: Jakie składowe procesu budowy mieszkań mają bezpośrednie przełożenie na sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Jakie obszary budownictwa mieszkaniowego należy zidentyfikować i poddać badaniu, aby rynek ten odzwierciedlał realne podmioty i działania na nim występujące? Podejmując próbę identyfikacji składowych działań i różnych procesów związanych z budową mieszkań, przyjęto – za metodologią Głównego Urzędu Statystycznego – że do etapów tego procesu należą trzy składowe. Pierwszą jest liczba pozwoleń wydanych na budowę nowych mieszkań, drugą – liczba mieszkań w budowie, natomiast trzecią – liczba mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Wymienione zmienne mogą być istotnym barometrem pokazującym zarówno stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych, jak i całej gospodarki. Zakłada się, że gdy następuje wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę, to inwestorzy działający na rynku spodziewają się, iż sytuacja makroekonomiczna jest stabilna i pozostanie taka w okresie potrzebnym na wybudowanie i sprzedaż nieruchomości. Podobnie dzieje się, gdy ma miejsce sytuacja odwrotna, kiedy następuje spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę, spadek liczby mieszkań będących w budowie czy spadek liczby mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Spadek wartości wymienionych składowych procesu budowy mieszkań odzwierciedla zidentyfikowanie przez inwestorów nieakceptowalnego ryzyka inwestycyjnego i wprowadzenie działań ostrożnościowych. Należy również poddać dyskusji pytanie drugie, które dotyczy identyfikacji obszarów badań w wyszczególnionych etapach budownictwa mieszkaniowego. Literatura dotycząca analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych czy rynku budownictwa mieszkaniowego jest bardzo bogata i zróżnicowana. W opisywanych w literaturze badaniach jest wskazywanych wiele obszarów analiz, które powinny być wsparciem w procesie podejmowania decyzji biznesowych czy zarządczych. Użyteczne są również raporty branżowe dotyczące identyfikacji rynku nieruchomości mieszkaniowych. W cyklicznych materiałach opracowywanych od 2002 r. przez Narodowy Bank Polski, których celem jest dostarczenie kompleksowej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat m.in. rynku mieszkaniowego, można znaleźć wieloaspektową analizę tego rynku. W raportach tych, z bardzo dużą szczegółowością opisuje się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce oraz w miastach wojewódzkich [27], [28]. W innych raportach dotyczących rynku nieruchomości ciężar analiz jest położony na informacje dotyczące kredytów mieszkaniowych, cen transakcyjnych oraz parametrów rynku mieszkaniowego w ujęciu ogółem. Jednakże problemem w przywołanych badaniach i analizach rynku oraz raportach branżowych jest to, że są głównie sporządzane w ujęciu zagregowanym. Rynek mieszkaniowy, a w szczególności rynek budownictwa mieszkaniowego, jest jednak rynkiem, który składa się z różnych form budownictwa. Działają na nim inwestorzy indywidualni oraz inwestorzy realizujący przedsięwzięcie na sprzedaż lub wynajem. Uwzględniając powyższe, celem przeprowadzonych w niniejszym opracowaniu badań jest analiza czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa rynku budownictwa mieszkaniowego, ze szczególnym uwzględnieniem i porównaniem dominujących form jego realizacji. Rozłączna analiza rynku, z punktu widzenia różnych form prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, pozwoli zbadać i określić zmienność oddziaływania czynników zewnętrznych na inwestorów indywidualnych i tych wznoszących mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Wspomniani inwestorzy, mimo że działają na tym samym rynku, różnią się ze względu na odmienne kryteria gospodarowania. Inwestorzy indywidualni inwestują w mieszkania na własny użytek, natomiast w mieszkania na sprzedaż lub wynajem – z reguły przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w realizacji dużych projektów inwestycyjnych. Różne przesłanki działalności biznesowej, nieporównywalna skala realizacji inwestycji, różnorodność form finansowania dla wspomnianych inwestorów powodują, że ich reakcje na sytuację jaka jest na rynku lub jaka będzie wykreowana mogą być odmienne. Konkludując, można postawić następującą hipotezę badawczą: Rynki budownictwa indywidualnego i budownictwa deweloperskiego, ze względu na czas reakcji i czas realizacji poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego, w odmienny sposób reagują na pojawiające się zewnętrzne bodźce makroekonomiczne. W sposób odmienny, to znaczy z różną częstotliwością oraz natężeniem zmian. Dlatego w kreowaniu, na bazie zbudowanych modeli decyzyjnych, scenariuszy rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego, nie należy opierać się na wartościach tego rynku w ujęciu zagregowanym, lecz dla każdego rynku oddzielnie. Oznacza to konieczność tworzenia scenariuszy rozwoju badanego rynku osobno zarówno dla rynku budownictwa indywidualnego, jak i deweloperskiego. Przeprowadzone badania umożliwią potwierdzenie hipotezy badawczej i pozwolą poznać i wyjaśnić prawidłowości występujące na rynku budownictwa mieszkaniowego indywidualnego i deweloperskiego. Umożliwi to uzupełnienie teorii rynku budownictwa mieszkaniowego o rozłączne analizy rynku indywidualnego oraz deweloperskiego. Weryfikacja hipotezy badawczej ułatwi również rozstrzygnięcie stopnia zróżnicowania dominujących podmiotów tego rynku, w odniesieniu do reakcji na zewnętrzne zjawiska rynkowe. Metodologia badań, jaką wykorzystano do realizacji celu pracy, bazuje na analizie sygnału w dziedzinie czasowej, częstotliwościowej oraz czasowo-częstotliwościowej. Metody analizy sygnału stanowią alternatywną grupę metod dla tych powszechnie stosowanych w ekonometrycznej analizie zjawisk ekonomicznych [29]–[33]. Wyniki uzyskane na podstawie przeprowadzanych badań i analiz mogą być wykorzystane jako informacja wspomagająca tworzenie modeli predykcyjnych oraz prognostycznych. Modeli, których zadaniem może być m.in.: analiza powstawania baniek na rynku nieruchomości mieszkaniowych, analiza wskaźników koniunktury i ich współzależność z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych czy analiza kosztu pieniądza na rynku i jego wpływ na kondycję rynku nieruchomości mieszkaniowych. Implementacja wiedzy uzyskanej z wykorzystaniem zaproponowanych modeli analizy może być pomocna dla wypracowania narzędzi zwiększenia stabilności rynku budownictwa mieszkaniowego i zważywszy na jego ogólnogospodarcze znaczenie, także gospodarki jako całości.  

[[[separator]]]

 

WPROWADZENIE

PRZEGLĄD BADAŃ W ZAKRESIE ANALIZ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1.1. Wybrane przykłady zastosowania metod ilościowych w analizie zjawisk rynkowych

1.2. Zastosowanie analiz czasowej i częstotliwościowej w obszarze rynku nieruchomości

1.3. Wieloaspektowa analiza rynku nieruchomości i jej wpływ na gospodarkę

 

METODYKA BADAŃ WŁASNYCH

2.1. Zarys rynku nieruchomości - umiejscowienie badań

2.2. Założenia i algorytm badań

2.3. Źródła danych

2.3.1. Opis API GUS

2.3.2. Skrypty do ściągania danych GUS

 

WYBRANE METODY ANALIZY DANYCH W OBSZARZE RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

3.1. Metody wstępnej statystycznej analizy danych

3.2. Metody analizy danych w dziedzinie czasu

3.3. Metody analizy danych w dziedzinie częstotliwości

3.4. Metody analizy danych w dziedzinie czasowo-częstotliwościowej

 

ANALIZA ZMIENNOŚCI PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ - ASPEKT GOSPODARCZO-EKONOMICZNY

4.1. Pozwolenia wydane na budowę nowych mieszkań - analiza zmienności

4.2. Mieszkania, których budowę rozpoczęto - analiza zmienności

4.3. Mieszkania oddane do użytkowania - analiza zmienności

4.4. Analiza zmienności mieszkań pozostałych - spółdzielczych, komunalnych, społecznych czynszowych, zakładowych

4.5. Analiza zmienności liczby mieszkań - podsumowanie

 

ANALIZA PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ

5.1. Empiryczny rozkład składowych procesu budowy nieruchomości mieszkaniowych - analiza histogramów

5.2. Funkcje autokorelacji narzędziem do identyfikacji periodyczności w badanych zjawiskach

5.3. Funkcje korelacji wzajemnej narzędziem do badania opóźnień pomiędzy etapami procesu budowy mieszkań

5.4. Dekompozycja szeregów czasowych

5.4.1. Identyfikacja składowych dla zmiennej: pozwolenia wydane na budowę

5.4.2. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania, których budowę rozpoczęto

5.4.3. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania oddane do użytkowania

5.5. Wahania sezonowe na rynku budownictwa mieszkaniowego - identyfikacja profili rocznych

5.5.1. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby pozwoleń wydanych na budowę

5.5.2. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto

5.5.3. Identyfikacja profili rocznych w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania

 

IDENTYFIKACJA MULTIPERIODYCZNOŚCI NA RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

6.1. Identyfikacja sezonowości dla zmiennych opisujących etapy procesu budowy mieszkań

6.2. Identyfikacja wahań cyklicznych na rynku budownictwa mieszkaniowego

6.3. Identyfikacja składowej cyklicznej w dziedzinie częstotliwości - analiza koherencji

 

ANALIZA ETAPÓW PROCESU BUDOWLANEGO W DZIEDZINIE CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ

7.1. Analiza aktywności szybkozmiennych składowych harmonicznych w etapach procesu budowy mieszkań - spektrogramy

7.2. Analiza czasowo-częstotliwościowa do oceny policykliczności na rynku nieruchomości mieszkaniowych - analiza falkowa

7.3. Synchronizacja cykliczności na rynku budownictwa mieszkaniowego - analiza koherencji falkowej

 

PODSUMOWANIE

Załączniki

Bibliografia

Spis rysunków

Spis tabel

 

Opis

Wydanie: I
Rok wydania: 2021
Wydawnictwo: Oficyna Wydawnicza
Format: B5
Liczba stron: 163
Oprawa: miękka

Wstęp

WPROWADZENIE

 

Zjawiska ekonomiczne cechują się zmiennością o charakterze cyklicznym. Aktywność gospodarki jako całości to okresy rosnącego i wysokiego tempa wzrostu oraz okresy jego osłabienia, a czasem kryzysów. Na cykliczny charakter rozwoju gospodarki jako całości nakłada się cykliczność funkcjonowania niektórych jej sektorów, które mają charakter sezonowy – szczególnymi przypadkami są rolnictwo i sektor nieruchomości [1]–[3]. Ich zmienność jest związana z charakterem zmian koniunktury i w związku z tym, z popytem w innych gałęziach i sektorach. Ta cykliczność, zwana periodycznością, jest widoczna również na rynkach finansowych, szczególnie na giełdzie, gdzie dodatkowo obserwuje się zmiany o charakterze chaotycznym [4]–[8]. Sektor nieruchomości, jako wielowymiarowa kategoria badawcza, może być rozpatrywany m.in. w ujęciu technicznym, przestrzennym czy ekonomicznym [9]–[16]. W ujęciu ekonomicznym sektor ten należy rozumieć jako możliwość alokacji zasobów, z jednoczesną interakcją strony popytowej i podażowej. Bieżące i oczekiwane parametry strony popytowej i podażowej znacząco wpływają na rynek lokat oraz rynek najmu na rynku nieruchomości mieszkaniowych [14], [15], [17], [18]. Rynki lokat i najmu mają bezpośrednie oddziaływanie na rynek budowlany, który w połączeniu z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych tworzy spójną całość, czyli sektor nieruchomości. Rynki te są swego rodzaju łącznikiem kupujących (klientów) oraz budujących zasoby mieszkaniowe (deweloperów czy inwestorów indywidualnych). Zbadanie wybranych zależności czasowych, częstotliwościowych oraz czasowo-częstotliwościowych w sektorze nieruchomości, a w szczególności na rynku budownictwa mieszkaniowego, ma istotne znaczenie dla przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Analizy czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa mogą być podstawą w procesie podejmowania decyzji, który ma miejsce w realnej sferze gospodarowania. Zrównoważony rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego wymaga zharmonizowania różnych realizowanych w nim działań, od wydania pozwolenia na budowę, poprzez realizację procesu budowy, do finalnego przekazania nieruchomości nabywcy. Należy również zauważyć, że stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych jest, w gospodarce rynkowej, kluczowy w utrzymaniu stabilności zarówno finansowej, jak i makroekonomicznej [19], [20]. Parametry rynku budownictwa mieszkaniowego, w szczególności w obszarze analiz rynkowych, bezpośrednio odzwierciedlają stan gospodarki i pozwalają na umiejscowienie jej w cyklu koniunkturalnym [15], [21]–[23]. Odwzorowanie stanu gospodarki oraz identyfikacja fazy cyklu koniunkturalnego pozwala na zmniejszenie ryzyka popełnienia błędu decyzyjnego [24], [25]. Jeśli z analizy rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych można wnioskować, że stan gospodarki jako całości jest dobry, to prawdopodobnie zwiększą się działania inwestycyjne na tym rynku. Natomiast gdy gospodarka jest w okresie recesji, wówczas będzie to miało również odzwierciedlenie w wyhamowaniu aktywności inwestycyjnej [26]. Rozważając dalej, jeśli stan rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa na kondycję całej gospodarki, a kondycja ta implikuje decyzje w wielu wymiarach realnej sfery gospodarowania, to kluczowe wydają się pytania: Jakie składowe procesu budowy mieszkań mają bezpośrednie przełożenie na sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Jakie obszary budownictwa mieszkaniowego należy zidentyfikować i poddać badaniu, aby rynek ten odzwierciedlał realne podmioty i działania na nim występujące? Podejmując próbę identyfikacji składowych działań i różnych procesów związanych z budową mieszkań, przyjęto – za metodologią Głównego Urzędu Statystycznego – że do etapów tego procesu należą trzy składowe. Pierwszą jest liczba pozwoleń wydanych na budowę nowych mieszkań, drugą – liczba mieszkań w budowie, natomiast trzecią – liczba mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Wymienione zmienne mogą być istotnym barometrem pokazującym zarówno stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych, jak i całej gospodarki. Zakłada się, że gdy następuje wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę, to inwestorzy działający na rynku spodziewają się, iż sytuacja makroekonomiczna jest stabilna i pozostanie taka w okresie potrzebnym na wybudowanie i sprzedaż nieruchomości. Podobnie dzieje się, gdy ma miejsce sytuacja odwrotna, kiedy następuje spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę, spadek liczby mieszkań będących w budowie czy spadek liczby mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Spadek wartości wymienionych składowych procesu budowy mieszkań odzwierciedla zidentyfikowanie przez inwestorów nieakceptowalnego ryzyka inwestycyjnego i wprowadzenie działań ostrożnościowych. Należy również poddać dyskusji pytanie drugie, które dotyczy identyfikacji obszarów badań w wyszczególnionych etapach budownictwa mieszkaniowego. Literatura dotycząca analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych czy rynku budownictwa mieszkaniowego jest bardzo bogata i zróżnicowana. W opisywanych w literaturze badaniach jest wskazywanych wiele obszarów analiz, które powinny być wsparciem w procesie podejmowania decyzji biznesowych czy zarządczych. Użyteczne są również raporty branżowe dotyczące identyfikacji rynku nieruchomości mieszkaniowych. W cyklicznych materiałach opracowywanych od 2002 r. przez Narodowy Bank Polski, których celem jest dostarczenie kompleksowej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat m.in. rynku mieszkaniowego, można znaleźć wieloaspektową analizę tego rynku. W raportach tych, z bardzo dużą szczegółowością opisuje się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce oraz w miastach wojewódzkich [27], [28]. W innych raportach dotyczących rynku nieruchomości ciężar analiz jest położony na informacje dotyczące kredytów mieszkaniowych, cen transakcyjnych oraz parametrów rynku mieszkaniowego w ujęciu ogółem. Jednakże problemem w przywołanych badaniach i analizach rynku oraz raportach branżowych jest to, że są głównie sporządzane w ujęciu zagregowanym. Rynek mieszkaniowy, a w szczególności rynek budownictwa mieszkaniowego, jest jednak rynkiem, który składa się z różnych form budownictwa. Działają na nim inwestorzy indywidualni oraz inwestorzy realizujący przedsięwzięcie na sprzedaż lub wynajem. Uwzględniając powyższe, celem przeprowadzonych w niniejszym opracowaniu badań jest analiza czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa rynku budownictwa mieszkaniowego, ze szczególnym uwzględnieniem i porównaniem dominujących form jego realizacji. Rozłączna analiza rynku, z punktu widzenia różnych form prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, pozwoli zbadać i określić zmienność oddziaływania czynników zewnętrznych na inwestorów indywidualnych i tych wznoszących mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Wspomniani inwestorzy, mimo że działają na tym samym rynku, różnią się ze względu na odmienne kryteria gospodarowania. Inwestorzy indywidualni inwestują w mieszkania na własny użytek, natomiast w mieszkania na sprzedaż lub wynajem – z reguły przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w realizacji dużych projektów inwestycyjnych. Różne przesłanki działalności biznesowej, nieporównywalna skala realizacji inwestycji, różnorodność form finansowania dla wspomnianych inwestorów powodują, że ich reakcje na sytuację jaka jest na rynku lub jaka będzie wykreowana mogą być odmienne. Konkludując, można postawić następującą hipotezę badawczą: Rynki budownictwa indywidualnego i budownictwa deweloperskiego, ze względu na czas reakcji i czas realizacji poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego, w odmienny sposób reagują na pojawiające się zewnętrzne bodźce makroekonomiczne. W sposób odmienny, to znaczy z różną częstotliwością oraz natężeniem zmian. Dlatego w kreowaniu, na bazie zbudowanych modeli decyzyjnych, scenariuszy rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego, nie należy opierać się na wartościach tego rynku w ujęciu zagregowanym, lecz dla każdego rynku oddzielnie. Oznacza to konieczność tworzenia scenariuszy rozwoju badanego rynku osobno zarówno dla rynku budownictwa indywidualnego, jak i deweloperskiego. Przeprowadzone badania umożliwią potwierdzenie hipotezy badawczej i pozwolą poznać i wyjaśnić prawidłowości występujące na rynku budownictwa mieszkaniowego indywidualnego i deweloperskiego. Umożliwi to uzupełnienie teorii rynku budownictwa mieszkaniowego o rozłączne analizy rynku indywidualnego oraz deweloperskiego. Weryfikacja hipotezy badawczej ułatwi również rozstrzygnięcie stopnia zróżnicowania dominujących podmiotów tego rynku, w odniesieniu do reakcji na zewnętrzne zjawiska rynkowe. Metodologia badań, jaką wykorzystano do realizacji celu pracy, bazuje na analizie sygnału w dziedzinie czasowej, częstotliwościowej oraz czasowo-częstotliwościowej. Metody analizy sygnału stanowią alternatywną grupę metod dla tych powszechnie stosowanych w ekonometrycznej analizie zjawisk ekonomicznych [29]–[33]. Wyniki uzyskane na podstawie przeprowadzanych badań i analiz mogą być wykorzystane jako informacja wspomagająca tworzenie modeli predykcyjnych oraz prognostycznych. Modeli, których zadaniem może być m.in.: analiza powstawania baniek na rynku nieruchomości mieszkaniowych, analiza wskaźników koniunktury i ich współzależność z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych czy analiza kosztu pieniądza na rynku i jego wpływ na kondycję rynku nieruchomości mieszkaniowych. Implementacja wiedzy uzyskanej z wykorzystaniem zaproponowanych modeli analizy może być pomocna dla wypracowania narzędzi zwiększenia stabilności rynku budownictwa mieszkaniowego i zważywszy na jego ogólnogospodarcze znaczenie, także gospodarki jako całości.  

Spis treści

 

WPROWADZENIE

PRZEGLĄD BADAŃ W ZAKRESIE ANALIZ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1.1. Wybrane przykłady zastosowania metod ilościowych w analizie zjawisk rynkowych

1.2. Zastosowanie analiz czasowej i częstotliwościowej w obszarze rynku nieruchomości

1.3. Wieloaspektowa analiza rynku nieruchomości i jej wpływ na gospodarkę

 

METODYKA BADAŃ WŁASNYCH

2.1. Zarys rynku nieruchomości - umiejscowienie badań

2.2. Założenia i algorytm badań

2.3. Źródła danych

2.3.1. Opis API GUS

2.3.2. Skrypty do ściągania danych GUS

 

WYBRANE METODY ANALIZY DANYCH W OBSZARZE RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

3.1. Metody wstępnej statystycznej analizy danych

3.2. Metody analizy danych w dziedzinie czasu

3.3. Metody analizy danych w dziedzinie częstotliwości

3.4. Metody analizy danych w dziedzinie czasowo-częstotliwościowej

 

ANALIZA ZMIENNOŚCI PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ - ASPEKT GOSPODARCZO-EKONOMICZNY

4.1. Pozwolenia wydane na budowę nowych mieszkań - analiza zmienności

4.2. Mieszkania, których budowę rozpoczęto - analiza zmienności

4.3. Mieszkania oddane do użytkowania - analiza zmienności

4.4. Analiza zmienności mieszkań pozostałych - spółdzielczych, komunalnych, społecznych czynszowych, zakładowych

4.5. Analiza zmienności liczby mieszkań - podsumowanie

 

ANALIZA PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ

5.1. Empiryczny rozkład składowych procesu budowy nieruchomości mieszkaniowych - analiza histogramów

5.2. Funkcje autokorelacji narzędziem do identyfikacji periodyczności w badanych zjawiskach

5.3. Funkcje korelacji wzajemnej narzędziem do badania opóźnień pomiędzy etapami procesu budowy mieszkań

5.4. Dekompozycja szeregów czasowych

5.4.1. Identyfikacja składowych dla zmiennej: pozwolenia wydane na budowę

5.4.2. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania, których budowę rozpoczęto

5.4.3. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania oddane do użytkowania

5.5. Wahania sezonowe na rynku budownictwa mieszkaniowego - identyfikacja profili rocznych

5.5.1. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby pozwoleń wydanych na budowę

5.5.2. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto

5.5.3. Identyfikacja profili rocznych w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania

 

IDENTYFIKACJA MULTIPERIODYCZNOŚCI NA RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

6.1. Identyfikacja sezonowości dla zmiennych opisujących etapy procesu budowy mieszkań

6.2. Identyfikacja wahań cyklicznych na rynku budownictwa mieszkaniowego

6.3. Identyfikacja składowej cyklicznej w dziedzinie częstotliwości - analiza koherencji

 

ANALIZA ETAPÓW PROCESU BUDOWLANEGO W DZIEDZINIE CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ

7.1. Analiza aktywności szybkozmiennych składowych harmonicznych w etapach procesu budowy mieszkań - spektrogramy

7.2. Analiza czasowo-częstotliwościowa do oceny policykliczności na rynku nieruchomości mieszkaniowych - analiza falkowa

7.3. Synchronizacja cykliczności na rynku budownictwa mieszkaniowego - analiza koherencji falkowej

 

PODSUMOWANIE

Załączniki

Bibliografia

Spis rysunków

Spis tabel

 

Opinie

Twoja ocena:
Wydanie: I
Rok wydania: 2021
Wydawnictwo: Oficyna Wydawnicza
Format: B5
Liczba stron: 163
Oprawa: miękka

WPROWADZENIE

 

Zjawiska ekonomiczne cechują się zmiennością o charakterze cyklicznym. Aktywność gospodarki jako całości to okresy rosnącego i wysokiego tempa wzrostu oraz okresy jego osłabienia, a czasem kryzysów. Na cykliczny charakter rozwoju gospodarki jako całości nakłada się cykliczność funkcjonowania niektórych jej sektorów, które mają charakter sezonowy – szczególnymi przypadkami są rolnictwo i sektor nieruchomości [1]–[3]. Ich zmienność jest związana z charakterem zmian koniunktury i w związku z tym, z popytem w innych gałęziach i sektorach. Ta cykliczność, zwana periodycznością, jest widoczna również na rynkach finansowych, szczególnie na giełdzie, gdzie dodatkowo obserwuje się zmiany o charakterze chaotycznym [4]–[8]. Sektor nieruchomości, jako wielowymiarowa kategoria badawcza, może być rozpatrywany m.in. w ujęciu technicznym, przestrzennym czy ekonomicznym [9]–[16]. W ujęciu ekonomicznym sektor ten należy rozumieć jako możliwość alokacji zasobów, z jednoczesną interakcją strony popytowej i podażowej. Bieżące i oczekiwane parametry strony popytowej i podażowej znacząco wpływają na rynek lokat oraz rynek najmu na rynku nieruchomości mieszkaniowych [14], [15], [17], [18]. Rynki lokat i najmu mają bezpośrednie oddziaływanie na rynek budowlany, który w połączeniu z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych tworzy spójną całość, czyli sektor nieruchomości. Rynki te są swego rodzaju łącznikiem kupujących (klientów) oraz budujących zasoby mieszkaniowe (deweloperów czy inwestorów indywidualnych). Zbadanie wybranych zależności czasowych, częstotliwościowych oraz czasowo-częstotliwościowych w sektorze nieruchomości, a w szczególności na rynku budownictwa mieszkaniowego, ma istotne znaczenie dla przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Analizy czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa mogą być podstawą w procesie podejmowania decyzji, który ma miejsce w realnej sferze gospodarowania. Zrównoważony rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego wymaga zharmonizowania różnych realizowanych w nim działań, od wydania pozwolenia na budowę, poprzez realizację procesu budowy, do finalnego przekazania nieruchomości nabywcy. Należy również zauważyć, że stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych jest, w gospodarce rynkowej, kluczowy w utrzymaniu stabilności zarówno finansowej, jak i makroekonomicznej [19], [20]. Parametry rynku budownictwa mieszkaniowego, w szczególności w obszarze analiz rynkowych, bezpośrednio odzwierciedlają stan gospodarki i pozwalają na umiejscowienie jej w cyklu koniunkturalnym [15], [21]–[23]. Odwzorowanie stanu gospodarki oraz identyfikacja fazy cyklu koniunkturalnego pozwala na zmniejszenie ryzyka popełnienia błędu decyzyjnego [24], [25]. Jeśli z analizy rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych można wnioskować, że stan gospodarki jako całości jest dobry, to prawdopodobnie zwiększą się działania inwestycyjne na tym rynku. Natomiast gdy gospodarka jest w okresie recesji, wówczas będzie to miało również odzwierciedlenie w wyhamowaniu aktywności inwestycyjnej [26]. Rozważając dalej, jeśli stan rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa na kondycję całej gospodarki, a kondycja ta implikuje decyzje w wielu wymiarach realnej sfery gospodarowania, to kluczowe wydają się pytania: Jakie składowe procesu budowy mieszkań mają bezpośrednie przełożenie na sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Jakie obszary budownictwa mieszkaniowego należy zidentyfikować i poddać badaniu, aby rynek ten odzwierciedlał realne podmioty i działania na nim występujące? Podejmując próbę identyfikacji składowych działań i różnych procesów związanych z budową mieszkań, przyjęto – za metodologią Głównego Urzędu Statystycznego – że do etapów tego procesu należą trzy składowe. Pierwszą jest liczba pozwoleń wydanych na budowę nowych mieszkań, drugą – liczba mieszkań w budowie, natomiast trzecią – liczba mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Wymienione zmienne mogą być istotnym barometrem pokazującym zarówno stan rynku budownictwa nieruchomości mieszkaniowych, jak i całej gospodarki. Zakłada się, że gdy następuje wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę, to inwestorzy działający na rynku spodziewają się, iż sytuacja makroekonomiczna jest stabilna i pozostanie taka w okresie potrzebnym na wybudowanie i sprzedaż nieruchomości. Podobnie dzieje się, gdy ma miejsce sytuacja odwrotna, kiedy następuje spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę, spadek liczby mieszkań będących w budowie czy spadek liczby mieszkań nowych oddanych do użytkowania. Spadek wartości wymienionych składowych procesu budowy mieszkań odzwierciedla zidentyfikowanie przez inwestorów nieakceptowalnego ryzyka inwestycyjnego i wprowadzenie działań ostrożnościowych. Należy również poddać dyskusji pytanie drugie, które dotyczy identyfikacji obszarów badań w wyszczególnionych etapach budownictwa mieszkaniowego. Literatura dotycząca analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych czy rynku budownictwa mieszkaniowego jest bardzo bogata i zróżnicowana. W opisywanych w literaturze badaniach jest wskazywanych wiele obszarów analiz, które powinny być wsparciem w procesie podejmowania decyzji biznesowych czy zarządczych. Użyteczne są również raporty branżowe dotyczące identyfikacji rynku nieruchomości mieszkaniowych. W cyklicznych materiałach opracowywanych od 2002 r. przez Narodowy Bank Polski, których celem jest dostarczenie kompleksowej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat m.in. rynku mieszkaniowego, można znaleźć wieloaspektową analizę tego rynku. W raportach tych, z bardzo dużą szczegółowością opisuje się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce oraz w miastach wojewódzkich [27], [28]. W innych raportach dotyczących rynku nieruchomości ciężar analiz jest położony na informacje dotyczące kredytów mieszkaniowych, cen transakcyjnych oraz parametrów rynku mieszkaniowego w ujęciu ogółem. Jednakże problemem w przywołanych badaniach i analizach rynku oraz raportach branżowych jest to, że są głównie sporządzane w ujęciu zagregowanym. Rynek mieszkaniowy, a w szczególności rynek budownictwa mieszkaniowego, jest jednak rynkiem, który składa się z różnych form budownictwa. Działają na nim inwestorzy indywidualni oraz inwestorzy realizujący przedsięwzięcie na sprzedaż lub wynajem. Uwzględniając powyższe, celem przeprowadzonych w niniejszym opracowaniu badań jest analiza czasowa, częstotliwościowa oraz czasowo-częstotliwościowa rynku budownictwa mieszkaniowego, ze szczególnym uwzględnieniem i porównaniem dominujących form jego realizacji. Rozłączna analiza rynku, z punktu widzenia różnych form prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, pozwoli zbadać i określić zmienność oddziaływania czynników zewnętrznych na inwestorów indywidualnych i tych wznoszących mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Wspomniani inwestorzy, mimo że działają na tym samym rynku, różnią się ze względu na odmienne kryteria gospodarowania. Inwestorzy indywidualni inwestują w mieszkania na własny użytek, natomiast w mieszkania na sprzedaż lub wynajem – z reguły przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w realizacji dużych projektów inwestycyjnych. Różne przesłanki działalności biznesowej, nieporównywalna skala realizacji inwestycji, różnorodność form finansowania dla wspomnianych inwestorów powodują, że ich reakcje na sytuację jaka jest na rynku lub jaka będzie wykreowana mogą być odmienne. Konkludując, można postawić następującą hipotezę badawczą: Rynki budownictwa indywidualnego i budownictwa deweloperskiego, ze względu na czas reakcji i czas realizacji poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego, w odmienny sposób reagują na pojawiające się zewnętrzne bodźce makroekonomiczne. W sposób odmienny, to znaczy z różną częstotliwością oraz natężeniem zmian. Dlatego w kreowaniu, na bazie zbudowanych modeli decyzyjnych, scenariuszy rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego, nie należy opierać się na wartościach tego rynku w ujęciu zagregowanym, lecz dla każdego rynku oddzielnie. Oznacza to konieczność tworzenia scenariuszy rozwoju badanego rynku osobno zarówno dla rynku budownictwa indywidualnego, jak i deweloperskiego. Przeprowadzone badania umożliwią potwierdzenie hipotezy badawczej i pozwolą poznać i wyjaśnić prawidłowości występujące na rynku budownictwa mieszkaniowego indywidualnego i deweloperskiego. Umożliwi to uzupełnienie teorii rynku budownictwa mieszkaniowego o rozłączne analizy rynku indywidualnego oraz deweloperskiego. Weryfikacja hipotezy badawczej ułatwi również rozstrzygnięcie stopnia zróżnicowania dominujących podmiotów tego rynku, w odniesieniu do reakcji na zewnętrzne zjawiska rynkowe. Metodologia badań, jaką wykorzystano do realizacji celu pracy, bazuje na analizie sygnału w dziedzinie czasowej, częstotliwościowej oraz czasowo-częstotliwościowej. Metody analizy sygnału stanowią alternatywną grupę metod dla tych powszechnie stosowanych w ekonometrycznej analizie zjawisk ekonomicznych [29]–[33]. Wyniki uzyskane na podstawie przeprowadzanych badań i analiz mogą być wykorzystane jako informacja wspomagająca tworzenie modeli predykcyjnych oraz prognostycznych. Modeli, których zadaniem może być m.in.: analiza powstawania baniek na rynku nieruchomości mieszkaniowych, analiza wskaźników koniunktury i ich współzależność z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych czy analiza kosztu pieniądza na rynku i jego wpływ na kondycję rynku nieruchomości mieszkaniowych. Implementacja wiedzy uzyskanej z wykorzystaniem zaproponowanych modeli analizy może być pomocna dla wypracowania narzędzi zwiększenia stabilności rynku budownictwa mieszkaniowego i zważywszy na jego ogólnogospodarcze znaczenie, także gospodarki jako całości.  

 

WPROWADZENIE

PRZEGLĄD BADAŃ W ZAKRESIE ANALIZ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1.1. Wybrane przykłady zastosowania metod ilościowych w analizie zjawisk rynkowych

1.2. Zastosowanie analiz czasowej i częstotliwościowej w obszarze rynku nieruchomości

1.3. Wieloaspektowa analiza rynku nieruchomości i jej wpływ na gospodarkę

 

METODYKA BADAŃ WŁASNYCH

2.1. Zarys rynku nieruchomości - umiejscowienie badań

2.2. Założenia i algorytm badań

2.3. Źródła danych

2.3.1. Opis API GUS

2.3.2. Skrypty do ściągania danych GUS

 

WYBRANE METODY ANALIZY DANYCH W OBSZARZE RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

3.1. Metody wstępnej statystycznej analizy danych

3.2. Metody analizy danych w dziedzinie czasu

3.3. Metody analizy danych w dziedzinie częstotliwości

3.4. Metody analizy danych w dziedzinie czasowo-częstotliwościowej

 

ANALIZA ZMIENNOŚCI PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ - ASPEKT GOSPODARCZO-EKONOMICZNY

4.1. Pozwolenia wydane na budowę nowych mieszkań - analiza zmienności

4.2. Mieszkania, których budowę rozpoczęto - analiza zmienności

4.3. Mieszkania oddane do użytkowania - analiza zmienności

4.4. Analiza zmienności mieszkań pozostałych - spółdzielczych, komunalnych, społecznych czynszowych, zakładowych

4.5. Analiza zmienności liczby mieszkań - podsumowanie

 

ANALIZA PROCESU BUDOWY MIESZKAŃ

5.1. Empiryczny rozkład składowych procesu budowy nieruchomości mieszkaniowych - analiza histogramów

5.2. Funkcje autokorelacji narzędziem do identyfikacji periodyczności w badanych zjawiskach

5.3. Funkcje korelacji wzajemnej narzędziem do badania opóźnień pomiędzy etapami procesu budowy mieszkań

5.4. Dekompozycja szeregów czasowych

5.4.1. Identyfikacja składowych dla zmiennej: pozwolenia wydane na budowę

5.4.2. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania, których budowę rozpoczęto

5.4.3. Identyfikacja składowych dla zmiennej: mieszkania oddane do użytkowania

5.5. Wahania sezonowe na rynku budownictwa mieszkaniowego - identyfikacja profili rocznych

5.5.1. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby pozwoleń wydanych na budowę

5.5.2. Identyfikacja profili rocznych w obszarze liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto

5.5.3. Identyfikacja profili rocznych w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania

 

IDENTYFIKACJA MULTIPERIODYCZNOŚCI NA RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

6.1. Identyfikacja sezonowości dla zmiennych opisujących etapy procesu budowy mieszkań

6.2. Identyfikacja wahań cyklicznych na rynku budownictwa mieszkaniowego

6.3. Identyfikacja składowej cyklicznej w dziedzinie częstotliwości - analiza koherencji

 

ANALIZA ETAPÓW PROCESU BUDOWLANEGO W DZIEDZINIE CZASOWO-CZĘSTOTLIWOŚCIOWEJ

7.1. Analiza aktywności szybkozmiennych składowych harmonicznych w etapach procesu budowy mieszkań - spektrogramy

7.2. Analiza czasowo-częstotliwościowa do oceny policykliczności na rynku nieruchomości mieszkaniowych - analiza falkowa

7.3. Synchronizacja cykliczności na rynku budownictwa mieszkaniowego - analiza koherencji falkowej

 

PODSUMOWANIE

Załączniki

Bibliografia

Spis rysunków

Spis tabel

 

Napisz swoją opinię
Twoja ocena:
Szybka wysyłka zamówień
Kup online i odbierz na uczelni
Bezpieczne płatności
pixel